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宝能系究竟还有多少弹药?

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去年底发生的“宝万之争”并未因万科停牌偃旗息鼓,市场人士关注的多个谜题慢慢揭晓,其中之一就是宝能系究竟还有多少弹药?

  昨日晚间,宝能地产首次披露了其财务数据情况,市场人士得以窥视这家神秘的民营企业的实力。数据显示目前该公司净资产达1200亿,而公司目前在深圳的两个项目总货值达到了520亿元,该公司已建成和在建的物业总价值超过了1500亿元。

  地产资金回笼充沛

  据宝能内部财报显示,截止2015年底,宝能地产板块的融资总额200多亿。但从宝能地产项目货值来看,以深圳两个项目为例,宝能公馆可售面积18万㎡,货值预计达170亿;宝能城可售面积50万㎡,货值至少达350亿,仅深圳两个项目共计520亿元的总货值,除轻松覆盖200亿元融资债务外,更能为企业提供充沛的流动资金。

  2015年,深圳房价在全国房地产市场下行的背景下异军突起,宝能陆续推出多个项目,其中宝能公馆和宝能城分别以6.5万/㎡和8.5万/㎡的开盘均价创造了片区内的全新价格标杆。仅在开盘当天,两个项目的销售额分别高达到22亿元和25亿元。

  宝能有关人士表示,除对外销售的面积以外,宝能地产在深圳已建成的自持物业约100万㎡以上,总价值超500亿元;在建自持物业部分约250万㎡,总价值近1000亿元,其中仅深圳宝能城一个项目的自持物业价值预估就已经高达200亿元。除此外,还有若干核心区域未开发建设项目。

  在二三线城市房地产走势趋缓的背景下,宝能地产在除深圳外的其他城市也都有一定的销售业绩。例如,合肥宝能城是滨湖新具代表性和地标性的项目,体量约300万㎡,为合肥单个项目开盘当月销冠,其住宅部分累计已实现销售额约25亿元。此外,乌鲁木齐宝能城销售额24亿元,超过同期万科、中海、恒大等优秀企业,名列当地全年销售前列。其他城市各在售项目的销售额也均稳步增长。

  土地增值方面,宝能地产全国范围内土地储备约2800万㎡,累计增值超过约600亿。比如,宝能地产2014年6月进驻合肥,其中合肥宝能城占地1183亩,招拍挂拿地价299万元/亩,仅仅12个月后,与项目紧邻的两个地块,拍出1070万元/亩及1880万元/亩的高价,片区土地价值至少翻了4倍,项目仅土地溢价就高达100多亿元。

  根据亿翰智库公布的《2015年中国典型房企年度销售金额和年度销售面积top150》榜单排名,宝能地产以销售金额132亿(排名第74)、销售面积146万平方米(排名第61),分别进入地产百强名单。随着多个项目的陆续入市,宝能有关人士预计,宝能地产2016年销售金额预计将达270亿元,未来三年综合物业开发收入将超千亿,开发利润将超百亿,宝能地产正加速向千亿房企大踏步迈进。

  除了地产提供的现金流以外,宝能似乎还有其他法宝。宝能有关人士表示,地产仅仅是宝能集团多元化进程中的核心板块之一,其金融、物流等核心业务板块同步发展、齐头并进,各项业务顺应时代潮流,蓬勃发展、稳健前行。该人士表示,宝能对外始终强调“相信市场的力量”,准确抓住市场时机、有效估计市场风险、充分尊重市场选择,将是宝能健康稳健、持续发展的根本源动力。

  宝能地产重仓深圳

  宝能地产目前已进驻全国20个城市,在建及已建成项目40多个,其中10个项目部署于深圳,即25%的项目总量位于深圳,价值份额深圳占据40%以上。这还不包括深圳核心区域的若干土地储备。

  在房地产市场两级分化问题日渐加剧的时局之下,宝能地产的整体核心资产主要遍布深圳核心区域和重点省会城市,深圳地产项目的价值份额占总体资产的40%以上,这可谓是宝能地产发展的重要战略。近年来,深圳的土地资源日益紧缺,导致土地成交价格不断攀升,土地溢价频创新高。2015年12月25日,深圳推出位于宝安尖岗山的两宗住宅用地,A122-0352宗地以29.6亿元、51331元/平方米的楼面地价迅速成交,成为深圳新任单价地王;紧接其后,A122-0345宗地经过多轮胶着竞争,以8万/平方米的楼面价成交,一跃刷新深圳乃至全国宅地的单价地王。作为住宅供应的主要源头,城市更新也已进入快速发展期,城市更新进入规模化。在这一背景下,受惠于深圳经济的蓬勃发展、深圳市城市化建设的发展需求,宝能地产位于深圳的无论是已建成的自持经营性物业,还是正处于开发建设中的项目,升值空间巨大。

  2014年上半年,宝能地产结合当时全国房地产的发展形势,审时度势的提出了“以销定产,量入为出,开源节流,健康持续”的发展理念,将发展重心重新回归到北上广深和少数重点省会城市,迅速从部分三四线城市抽身出来。这一重大发展战略的调整在接下来两年的全国房地产经济下行环境中证明为企业的长远发展抢占了先机,赢得了主动。

  据某权威估值机构给宝能地产出具的最新评估报告显示,宝能地产目前净资产约1200亿,相较于舆论盛传的宝万之争中宝能“蛇吞象”的角色设置,这是一个令人侧目的数字。有分析人士指出,如果宝能的地产板块独立上市,将无疑跻身中国最具竞争力的地产平台之列。

原标题:宝能地产资金实力首次曝光:资产过千亿


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